快速查題-會(huì)計(jì)本科試題

某鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的辦公樓，建筑面積2000平方米，占地面積400平方米，月租金24萬元，土地的回報(bào)率為6％，建筑物的回報(bào)率為8％。評(píng)估時(shí)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為40年，稅費(fèi)為年租金收入的18％，管理費(fèi)按年租金的2．5％計(jì)，年空置損失以半月租金計(jì)，維修費(fèi)按年租金的4％計(jì)，年保險(xiǎn)費(fèi)為l0萬元。評(píng)估人員用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米1萬元。

某房地產(chǎn)公司于2005年1 2月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，面積為5000平方米，并于2007年1 2月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的辦公樓，建筑面積為20000平方米，全部用于出租，每年實(shí)收租金約為1 800萬元，該辦公樓的經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，殘值率為0，評(píng)估基準(zhǔn)日該建筑物重值價(jià)格為每平方米3000元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽亲饨鹚揭话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率在5％左右，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的2.5％，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5％，稅金為年租金的18％，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2％，土地資本化率為8％，建筑物資本化率為10％。

待估土地為已完成“七通一平”的待開發(fā)建設(shè)用地。土地面積為5000平方米，規(guī)劃用途為住宅，允許的容積率為3，土地使用權(quán)年限為70年。評(píng)估人員經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，該樓盤建成后即可出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為15000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5％，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6％，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率為6％，開發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為20％。該樓盤的建設(shè)周期為2年，建設(shè)費(fèi)為5000元／平方米，專業(yè)費(fèi)為建設(shè)費(fèi)的10％，假定地價(jià)一次性投入，建設(shè)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)均勻投入。

某廠房建筑面積為5000平方米，占地面積6000平方米。該廠房所占的土地于2002年12月1日通過出讓方式取得，價(jià)格為每平方米1200元，土地使用權(quán)年限為50年；建筑物于2003年12月1日建成使用，每平方米的建筑造價(jià)為1500元，經(jīng)濟(jì)使用年限為60年。經(jīng)過調(diào)查，2009年12月1日與該廠房所處區(qū)域用途相同且土地使用權(quán)年限為50年的土地價(jià)格為每平方米2100元，土地的還原利率為8％；從2004年至2009年的建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)每年環(huán)比上升增長(zhǎng)的幅度分別為1.2％、0.8％、-1.2％、0.8％、1.2％和0.5％，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察打分，該廠房結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備三部分的得分分別為90、80和80，其修正系數(shù)分別為0.8、0.1和0.1，假定建筑物的殘值為零。