材料全屏
某宗地為一塊待開發(fā)建設但已作“四通一平”的空地,土地面積為3500,允許用途為商業(yè)、住宅混合,允許容積率為6,覆蓋率為50%,土地使用權年限為50年,現(xiàn)擬用假設開發(fā)法評估宗地在2013年10月1日的土地使用權價格。評估過程如下:
(1)評估人員認為該待估宗地的最佳用途為商業(yè)、居住混合,按照允許容積率6,建筑密度50%設計,建筑物12層,其中1~2層為商業(yè)用房,3~12層為居住用房。
(2)預計從土地使用權出讓到施工結束,需要2年的時間,第一年投入70%的總建筑費,第二年投入30%的總建筑費。
(3)總建筑費估計為2500萬元,專業(yè)費用為總建筑費的6%。
(4)利息率為8%,房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率為18%。
(5)各種稅費綜合為地價的5%(包括租售費用)。
(6)建筑物到2015年10月1日建造完成后,即可全部售出。預計商業(yè)用房售價為5500元/,居住用房售價為2200元/。
(7)折現(xiàn)率為10%。
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【簡答】
請根據(jù)所提供材料求土地使用權價格。