題目
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待估土地為已完成“七通一平”的待開發(fā)建設(shè)用地。土地面積為5000平方米，規(guī)劃用途為住宅，允許的容積率為3，土地使用權(quán)年限為70年。評估人員經(jīng)市場調(diào)查，該樓盤建成后即可出售，預(yù)計售價為15000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5％，銷售稅費為樓價的6％，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率為6％，開發(fā)商要求的投資利潤率為20％。該樓盤的建設(shè)周期為2年，建設(shè)費為5000元／平方米，專業(yè)費為建設(shè)費的10％，假定地價一次性投入，建設(shè)費和專業(yè)費均勻投入。

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【簡答】

要求：用假設(shè)開發(fā)法估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。(計算結(jié)果保留整數(shù))

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考點：假設(shè)開發(fā)法

（1）樓價=5000×3×15000=225000000元

（2）建筑費和專業(yè)費=5000×3×5000×（1+10%）=82500000元

（3）利息=地價×6%×2+82500000×6%×1=地價×0.12+49500000

（4）利潤=（地價+82500000）×20%=地價×0.2+16500000

（5）銷售費用和稅費=225000000×(2.5%+6%)=19125000元

（6）地價=225000000-82500000-（地價×0.12+4950000）-（地價×0.2+16500000）-19125000

地價（總價）=101925000/1.32=77215909元

單位地價=77215909/5000=15443元/平方米

樓面單價=77215909/（5000×3）=5148元/平方米

多做幾道

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現(xiàn)欲采用年金資本化法評估某一持續(xù)經(jīng)營企業(yè)的價值，根據(jù)現(xiàn)實材料以及該企業(yè)實際情況預(yù)測，其未來4年的預(yù)期收益額分別為520萬元、580萬元、600萬元和730萬元，又知折現(xiàn)率、資本化率為8％。

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【簡答】

試根據(jù)已知數(shù)據(jù)計算未來4年收益額的折現(xiàn)值并對其進(jìn)行年金化求出年等值，最終計算出該企業(yè)價值評估值。

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預(yù)計甲企業(yè)未來5年的預(yù)期利潤總額分別為240萬元、245萬元、250萬元、245萬元和240萬元。該企業(yè)長期負(fù)債占投資資本的比重為65%,平均長期負(fù)債成本為7.5%,平均流動負(fù)債成本為6%,在未來5年中平均每年長期負(fù)債利息額為30萬元,平均每年流動負(fù)債利息額為20萬元。評估時市場平均收益率為11%,無風(fēng)險報酬率為4%,企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險與社會平均風(fēng)險的比率為1.2。甲企業(yè)所得稅稅率為25%,生產(chǎn)經(jīng)營比較平穩(wěn)。

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【簡答】

試運用年金資本化法計算甲企業(yè)的投資資本價值。(計算結(jié)果以“萬元為單位,保留兩位小數(shù))

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待估企業(yè)未來5年的預(yù)期利潤總額分別為300萬元、330萬元、320萬元、340萬元、350萬元，第6年起利潤總額固定在350萬元。該企業(yè)前5年的稅率為18％，第6年恢復(fù)為25％。評估人員認(rèn)為該企業(yè)的折現(xiàn)率和資本化率均為10％。

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【簡答】

要求：用分段法計算該企業(yè)的價值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，小數(shù)點后保留兩位)

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甲企業(yè)擬進(jìn)行股份制改組。根據(jù)企業(yè)過去的經(jīng)營情況和未來市場形勢，預(yù)測未來5年的收益額分別為130萬元、140萬元、110萬元、120萬元和150萬元。預(yù)計從第6年開始，以后每年的收益額穩(wěn)定在140萬元的水平。評估人員根據(jù)分析，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10％。另外，采用單項資產(chǎn)評估方法，評估出甲企業(yè)有形資產(chǎn)的價值為900萬元，可確定的無形資產(chǎn)價值為200萬元。

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【簡答】

要求：（1）計算甲企業(yè)整體評估值；

（2）確定甲企業(yè)商譽的評估值。(計算結(jié)果以“萬元”為單位，取整)???????

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