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　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　房屋租賃合同

　　【所屬章節(jié)】

　　第四章 合同法律制度

　　【知識(shí)點(diǎn)】房屋租賃合同

　　房屋租賃合同

　　1.登記備案

　　當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

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　　2.承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

　　(1)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

　　(2)只有在房屋租賃中承租人才享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，對(duì)于其他標(biāo)的物的租賃，并不適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　(3)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持;但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

　　(4)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　3.承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形

　　(1)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;

　　(2)出租人將房屋出賣給近親屬的;

　　(3)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;

　　(4)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

　　【解釋】考生應(yīng)高度關(guān)注“近親屬”的范圍：配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。

　　4.房屋租賃中同住人的權(quán)利

　　(1)承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　　(2)承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、被宣告失蹤或者被宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

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