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《經(jīng)濟(jì)法》第四章高頻知識(shí)點(diǎn):租賃合同
(一)租賃合同概述
1、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租賃合同為有償、雙務(wù)、諾成合同。
2、租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的,超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過(guò)20年。
3、租賃期限6個(gè)月以上的,合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的,視為不定期租賃。
4、當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確,依照《民法典》的有關(guān)規(guī)定仍不能確定的,視為不定期租賃。
5、租賃期屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒(méi)有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。
【注意】對(duì)于不定期租賃,雙方當(dāng)事人均可以隨時(shí)解除合同,但岀租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理
期限之前通知承租人。
(二)雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)
(1)維修義務(wù):出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外。
【提示】承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長(zhǎng)租期。
(2)租賃物的使用與收益
①承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失。
?、诔凶馊私?jīng)出租人同意,可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物,如未經(jīng)出租人同意,出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
?、墼谧赓U期間因占有、使用租賃物獲得的收益,歸承租人所有,但當(dāng)事人另有約定的除外。
(3)轉(zhuǎn)租
?、俪凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租,出租人可以解除合同。
?、诔凶馊私?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租,承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
(三)租賃合同的解除與延期
因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。
租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。
租賃期屆滿,承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者按照租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。
(四)房屋租賃合同
1、租賃合同無(wú)效
2、買(mǎi)賣(mài)不破租賃:租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。
3、房屋租賃中的承租人的優(yōu)先權(quán)
出租人出賣(mài)租賃房屋的,應(yīng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
(1)適用情形:只有在“房屋租賃”中承租人才享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),對(duì)于其他標(biāo)的的租賃,并不適用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
(2)通知義務(wù)
出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形,承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持;
但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的,人民法院不予支持。
(3)承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形
?、俜课莨灿腥诵惺箖?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的;
②出租人將房屋出賣(mài)給近親屬;
?、鄢鲎馊寺男型ㄖx務(wù)后,承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的;
?、艿谌松埔赓?gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
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